토지거래허가구역 해제 한달만 재지정, 강남3구·용산 확대
전문가 "일관성 없는 정책에 시장 혼란"

서울 강남권 아파트 전경. 사진=연합뉴스

정부가 토지거래허가구역(토허제) 해제를 번복하고 강남 3구(강남·서초·송파)와 용산구 아파트로까지 지정 대상 지역을 전격적으로 확대했다. 지난달 12일 송파구 잠실, 강남구 삼성·대치·청담동을 토지거래허가구역에서 해제하겠다고 발표한 지 35일 만이다. 해제 구역을 재지정하는 데서 나아가 용산까지로 넓히는 특단의 대책을 꺼내 들었다. 소식이 전해진 일선 현장은 혼란에 빠졌다. 전문가들은 "일관성 없는 정책으로 시장의 혼란을 부추기고 있다"고 지적했다.

 강남 집값 신고가에…한달 만에 용산까지 토허제 확대·재지정

오세훈 서울시장과 박상우 국토교통부 장관이 19일 서울 종로구 정부서울청사에서 주택시장 안정화 방안 브리핑을 마치고 고개 숙여 인사하고 있다. 사진=뉴스1

정부와 서울시는 19일 최근 과열 양상이 나타나고 있는 주요 지역인 강남 3구와 용산구 아파트 2200개 단지, 40만가구를 토지거래허가구역으로 확대 지정한다고 밝혔다. 기간은 오는 24일부터 9월 30일까지 6개월간이며, 필요시 연장한다는 방침이다. 오는 24일부터 체결된 아파트 신규 매매계약분부터 적용된다.

강남 3구와 용산구에 있는 전체 아파트가 대상이다. 4개 자치구에는 약 2200개 단지, 40만가구가 있다. 이 가운데 이미 토지거래허가구역으로 지정된 단지는 기존 공고상 지정기간을 적용한다. 해당 규제는 내국인과 외국인 구분 없이 적용된다. 

토지거래허가구역은 일정 규모 이상 주택·상가·토지 등을 거래할 때 관할 지방자치단체장의 허가를 받아 실수요 목적으로만 사용할 수 있도록 설정한 구역이다. 이에 따라 해당 아파트 40만 가구에 대해 전세보증금을 끼고 집을 사는 '갭투자'가 원천 금지된다. 집값 급등 차단을 위해 토지거래허가구역이 이 같이 대규모로 한꺼번에 지정된 것은 처음이다.

또한 추가 확대 지정에도 시장 과열 양상이 지속되면 인근 지역 추가도 검토한다. 우선 서울 마포구·성동구 등 인근 지역에 대한 토지거래허가구역 추가 지정을 검토하기로 했다.

서울 압구정·여의도·목동·성수동과 신통기획 재건축·재개발 단지 등 현행 토지거래허가구역은 시장 과열 우려가 해소되기 전까지는 토지거래허가구역 지정을 유지하기로 했다.

금융권을 중심으로는 대출 관리를 강화한다. 집값이 단기 급등한 수도권 주요지역 주택담보대출과 전세대출을 점검하고 금융권 자율관리 강화를 추진한다. 월별 분기별 가계대출 관리체계에 추가해 수도권은 지역별로도 모니터링을 강화할 예정이다.

투기 수요로 과열될 우려가 있는 지역은 다각적인 가계대출 관리방안을 검토하고 선제적으로 추진한다. 조정대상지역과 투기과열지구 추가 지정도 검토할 계획이다. 이런 규제가 적용되면 무주택자 주택담보인정비율(LTV)이 50%, 유주택자는 LTV가 30%로 쪼그라든다. 다주택자는 양도소득세와 취득세가 중과되고, 비과세 요건도 강화된다.  

이 밖에 국토교통부와 서울시는 합동점검반을 가동해 이상거래와 집값 담합 등을 집중적으로 모니터링하고 투기 확산을 조기에 차단할 예정이다. 

편법 대출이나 허위신고 등 시장 질서 교란행위에 대한 집중 기획조사도 실시한다. 서울 주요 지역 내 주택 구입시 자금조달계획서를 제출해 수시로 조사할 예정이다.

 혼란에 빠진 현장…"이번 주말이 마지막"

부동산 업계에 따르면 일선 현장에선 토지거래허가구역 재지정으로 혼란스러운 상황이 벌어지고 있다. 

송파구 잠실동에 있는 A 공인 중개 대표는 "한 투자자가 부동산 문을 열기 전부터 연락이 와서 잠실이 토지거래허가구역으로 재지정되느냐고 물어왔다"며 "24일부터 규제가 지정되기 때문에 사실상 갭투자로 집을 사려면 이번 주말 계약을 마쳐야 한다"고 말했다.

잠실동 B 공인 중개 관계자도 "찾는 매물이 있냐"고 물어오면서 "6개월 뒤에 토지거래허가구역과 관련한 규제를 재검토한다고 하니 일단 나온 물건을 잡아라"며 매수를 권하기도 했다.

 "한 달 만에 재지정…부작용 불가피하다"

서울 송파구에 있는 한 아파트 단지 내 부동산 공인중개사무소. 사진=연합뉴스

전문가들은 이번 방안의 부작용이 클 것이라고 한목소리로 우려했다.

이은형 대한건설정책연구원 연구위원은 "토지거래허가구역 재지정이 바람직하진 않다"며 "정책은 일관되고 예측 가능한 것이 좋은 정책이다. 이번처럼 단기간에 번복되는 것은 문제가 있다"고 지적했다. 이어 "9월까지 재지정하더라도 근본적인 문제는 남는다"며 "지금 당장 거래를 억제할 순 있겠지만 영원히 거래를 억제하겠다는 식의 접근은 부적절하다"고 부연했다.

고준석 연세대학교 경영전문대학원 상남경영원 교수도 "그동안 토지거래구역으로 지정됐던 지역에서 거래량은 줄었지만, 신고가가 계속 나온 점을 고려하면 실효성에 의문이 든다"며 "이런 현실을 고려해 보면 토지거래구역 재지정은 오히려 시장에 혼란만 부추긴다"고 말했다.

향후 시장에선 풍선 효과가 나타날 수 있다는 지적이다.

함영진 우리은행 부동산리서치랩장은 "서울 주택 구매 수요는 토지거래허가구역으로 묶이지 않은 한강 변으로 분산할 가능성이 있다"며 "영등포(여의도)·마포·광진·강동·동작·서대문구 일대 등으로 갭투자 주택 구매가 우회 가능성이 열려있다"고 내다봤다.

단기적으로는 시장이 얼어붙을 것이란 관측도 나왔다.

송승현 도시와경제 대표는 "정부가 토지거래허가구역 지정과 함께 가계대출 규제를 강화하면서 단기적으로 부동산 시장에 타격을 주게 될 것"이라면서 "특히 강남·서초·송파·용산구 아파트 매입 시 지자체의 허가를 받아야 해 투자 목적의 매매가 급감할 것"이라고 내다봤다. 이어 "투자심리가 위축되면서 가격 상승세 역시 둔화할 것"이라고 설명했다.

다만 그는 "장기적인 가격 하락 가능성은 제한적"이라면서 "서울 핵심 지역의 아파트는 희소성이 높아 거래량이 줄어들어도 매도자들이 쉽게 가격을 낮추지 않을 것"이라고 했다. 그러면서 "매물 잠김 현상이 발생할 수 있다"며 "공급이 제한된 상황에서 시장 참여자들이 관망세를 보일 가능성이 크다"고 했다.

이송렬 한경닷컴 기자 yisr0203@hankyung.com

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