실거주자만 매매 가능해지며 전월세 매물 감소 전망
"강남3구 등 핵심지역서 전월세 상승 압박요인 될듯"

[아이뉴스24 이수현 기자] 토지거래허가구역이 서울 강남·서초·송파·용산구 전역에 확대 지정됐다. 이에 이들 지역에서는 실거주 목적으로만 아파트 매매가 허용된다. 이에 거래가 줄어들면서 전월세 매물도 감소하며 시장 불안을 야기할 가능성이 제기된다.

서울 용산구 한 부동산 모습. 2025.3.24. [사진=연합뉴스]

정부와 서울시는 24일부터 강남3구(강남·서초·송파)와 용산구를 토지거래허가구역으로 지정했다. 이에 이들 지역 내 아파트 약 2200개 단지, 40만가구는 전세를 끼고 주택을 구매하는 '갭 투자'를 할 수 없다. 또한 이곳에서 아파트를 매수하려면 가구원 전원이 무주택자이거나 기존 주택을 1년 이내에 팔아야 한다.

지난달 잠실동과 삼성동, 대치동 등 대다수 지역의 토지거래허가구역을 해제했던 서울시는 35일 만에 범위를 확대해 재지정했다. 지정 기간은 9월 30일까지지만 강남권을 중심으로 불붙은 서울 주택 가격 상승세를 고려하면 시기 연장 가능성이 적지 않다.

이에 업계에서는 전월세 시장 혼란을 우려하는 목소리가 적지 않다. 주택 매매가 자유로워야 전세를 내줄 여력이 커지는 만큼 엄격한 매매거래 제한으로 인해 향후 전세 매물이 줄어들 수밖에 없어서다. 서울 주요 업무지역과 가까운 강남3구·용산구는 임대차 수요가 특히 많아 더 영향이 클 것이란 지적이 나온다.

서울 부동산 정보광장에 따르면 지난달 서울 아파트 전세 거래량(24일 집계 기준)은 1만2149건을 기록했다. 이 중 토지거래허가구역에 묶인 송파구에서는 1052건 거래돼 강동구(1330건)에 이어 서울에서 두 번째로 많았다.

그 외에도 강남구 947건, 서초구 586건, 용산구 260건이 전세 거래됐다. 이번에 토지거래허가구역에 지정된 지역에서만 서울 전체 거래 중 약 23.47%가 거래된 셈이다.

전월세로 시장에 나와 있던 매물이 실거주용으로 전환되면 임대 시장에 나오는 매물도 줄어들 전망이다. 또한 이미 전월세로 세입자가 입주해 있는 주택은 계약 만료 직전이 아니면 주택 거래 허가가 나오지 않는다. 이에 계약 갱신을 할 수 없어 기존 세입자는 새 집을 찾아야 한다.

윤지해 부동산R114 수석연구원은 "토지거래허가구역에 묶인 지역은 전세 매물에 집주인이 대신 입주하면서 전세 매물 희소성이 커질 수 있다"면서 "대신 살 집을 찾으려는 수요자가 몰리면서 이들 지역에 한해 빌라와 오피스텔 등 비아파트 전셋값이 상승할 수 있다"고 진단했다.

토허제만 문제 아니다…전월세 가격 상승 '시한폭탄'

사진은 24일 서울 용산구 한 부동산 모습. 2025.3.24. [사진=연합뉴스]

토지거래허가구역 지정 지역 외에도 전월세 가격 상승 요인은 더 있다. 서울 임대시장은 공급 물량 대비 수요가 많아서다.

KB부동산에 따르면 3월 3주(17일 기준) 서울 전세수급지수는 135.92를 기록했다. 전주(137.97) 대비 하락했지만 여전히 기준치인 100을 크게 웃돈다.

전세수급지수는 공인중개사무소에 설문으로 시장동향에 대한 문의 조사 결과를 지수화한 통계로 100보다 클수록 매도 희망자보다 매수 희망자가 많다는 의미다. 향후 토지거래허가구역 지정으로 전세 매물이 감소할 경우 수급 불균형은 더 커질 전망이다.

이에 더해 내년부터 새로 입주하는 물량마저 감소할 예정이라는 점도 전월세 시장을 불안하게 하는데 한몫 한다. 임대 수요가 늘어도 신규 물량이 그만큼 증가하면 시장에 충격이 덜하지만 주택 시장 침체에 입주 물량이 감소하면서 전월세 가격 상승을 이끌 수 있다는 것이다.

부동산R114와 한국부동산원이 공동으로 조사한 입주 물량 통계에 따르면 올해 서울에서는 4만6710가구가 입주하고 내년에는 2만4462가구가 입주할 예정이다. 1년 만에 입주 물량이 절반 수준인 47.6% 감소하게 된다.

윤수민 NH농협은행 부동산전문위원은 "입주 물량이 많아야 임대 매물이 늘어나는데 입주 물량이 감소하면서 전월세 가격 상승을 이끌 수 있다"면서 "토지거래허가구역 지정이라는 정책적 측면이 아니더라도 서울 아파트 전월세 가격 상승 여건은 여러가지로 계속 만들어지고 있다"고 진단했다.

/이수현 기자(jwdo95@inews24.com)

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