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[실시간뉴스]연봉 2억원이 불행한 직장인? 대출규제 6억원 '이상한 논쟁'

온카뱅크관리자

2025-06-30 19:07:48

<div id="layerTranslateNotice" style="display:none;"></div> 더스쿠프 마켓톡톡 6억원, 자산 상위 1% 소득 5% 서울 아파트 18개월간 18만건 거래 구매자 상당수 투기적 저소득자일 듯 행동경제학 소유·이케아 효과처럼 자산 보유자들 가치 뻥튀기한 결과 정부, 집값 보유·취득세로 조절해야 
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 금융위원회가 주택담보대출 한도를 6억원으로 제한하자 현실과 동떨어진 이상한 해석이 쏟아지듯 나오고 있다. 대출 6억원을 가능과 불가능의 영역으로만 계산하니 연봉 2억원인 상위 1.5% 고소득자가 '불행한 직장인'으로 묘사되는 일이 벌어지고 있다. 왜 이런 이상한 해석이 속출하는지, 소유효과 등 행동경제학으로 알아봤다.
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 <img alt="서울 시내 한 부동산 중개업소 앞에서 행인이 매물 정보를 바라보고 있다. [사진 | 뉴시스]" class="thumb_g_article" data-org-src="https://t1.daumcdn.net/news/202506/30/thescoop1/20250630185934493ddug.jpg" data-org-width="800" dmcf-mid="ynTutSo9Xq" dmcf-mtype="image" height="auto" src="https://img4.daumcdn.net/thumb/R658x0.q70/?fname=https://t1.daumcdn.net/news/202506/30/thescoop1/20250630185934493ddug.jpg" width="658">
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 서울 시내 한 부동산 중개업소 앞에서 행인이 매물 정보를 바라보고 있다. [사진 | 뉴시스]
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 이재명 정부의 첫 부동산 대책이 금융위원회의 대출 규제인 것은 주택 가격 급등락의 본질을 외면한 일이긴 하다. 행정부가 주택의 본질적인 가격을 움직일 수 있는 수단은 보유세와 취득세(양도세 포함)를 통해 집값의 현재가치와 미래가치를 조절하는 게 유일하기 때문이다(더스쿠프 6월 24일자 '8년 후에나 매물로 나올 가짜 공급 무의미: 부동산의 본질과 과세' 참조).
 주택의 가격을 형성하는 나머지 요소는 가격 상승 기대심리와 같은 투기적 수요나 주택담보대출 금리처럼 원칙적으로 행정부가 조정할 수 없는 것들이다.
 하지만 이와 별개로 주택담보대출 6억원이 마치 상식적인 대출 규모라는 듯 이상한 주장을 하는 사람들은 '막연한 투기적 미래'를 주장하거나 이미 굉장히 위험한 투기적 거래에 발을 들인 사람이라고 봐야 한다. 
 현실 세계에서 집을 살 때 6억원 대출을 받는 사람은 거의 없다. 대한민국 상위 1%도 그 정도 돈을 빌려서 집을 사지 않는다. 통계청의 2024 가계금융복지조사를 분석해 보니 우리나라 자산 상위 1%는 평균 3억4647만원의 담보대출을 보유했다. 또 상위 1%는 전세금 등 임대보증금으로 평균 1억1671만원을 더 빚지고 있다(NH투자증권).
 갭투자자들의 시선으로 보면 이 규제의 한도는 전세가율일 수 있다. 올해 평균 매매가격이 약 12억원인 서울 아파트 전세가율이 50%라면, 6억원을 빌려 내 돈 없이 아파트를 소유할 수 있다. 그런데 우리나라 소득 상위 1%조차 대출 3억4647만원과 전세금 1억1671만원으로 갭투자에 나서도 자기 돈 7억원 이상을 더 얹어야 추가로 서울 아파트를 살 수 있다.
 물론 평균의 함정이 존재한다. 예를 들어서 100억원이 넘는 아파트가 그렇다. 서울의 100억원 넘는 아파트는 지난해 23채, 올해 5월까지는 14채 팔렸다. 그래서 이런 대한민국 상위 0.0001%의 거래를 제외하면, '주담대 6억원'은 더욱더 이상한 수준의 고액 대출이 된다. 이 정도 돈을 빌려서 아파트를 사겠다는 투기적인 행위를 금융 건전성을 감시해야 하는 금융위원회가 지금까지 그대로 뒀다는 게 문제일 정도다.
 올해 상반기 서울 아파트 거래량은 4월과 6월은 5000건대, 5월은 8000건대에 그쳤다. 그런데 평균 12억원인 매물을 최소 50% 자기 돈을 내고 살 수 있는 사람은 소득 상위 1%인 2만540명에 불과하다(2022년 국세청 기준). 
 이들이 서울 아파트를 1년에 몇채씩 사고팔지 않았다면, 서울 아파트는 이보다 저소득인 7만명가량이 투기적 이유로 영끌에 나서면서 가격이 급등락했다는 얘기다. [※참고: 지난 18개월 동안 서울 아파트 매매 건수는 9만7047건이다. 거래 횟수가 1회였다고 가정해도 거래자는 18만명, 구매자는 9만명이다. 그중 소득 상위 1%가 2만540명, 나머지가 7만여명이다.]
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 <img alt="[자료 | 서울시 부동산정보광장, 사진 | 뉴시스]" class="thumb_g_article" data-org-src="https://t1.daumcdn.net/news/202506/30/thescoop1/20250630185935796fimj.jpg" data-org-width="842" dmcf-mid="Y19nMbWA57" dmcf-mtype="image" height="auto" src="https://img1.daumcdn.net/thumb/R658x0.q70/?fname=https://t1.daumcdn.net/news/202506/30/thescoop1/20250630185935796fimj.jpg" width="658">
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 [자료 | 서울시 부동산정보광장, 사진 | 뉴시스]
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 소득과 연계해 보면 정부의 대출 규제 6억원 기준은 우리나라 소득 상위 5%다. 금융위원회 담당 과장은 지난 6월 27일 "6억원의 부채를 30년 만기로 빌리면 평균적으로 월 원리금이 300만원"이라며 "이번 조치도 본인의 소득 범위 내에서 합리적인 수준의 부채 규모를 갖게 하자는 관점에서 접근했다"고 밝혔다. 
 임금근로자 기준으로 보면 월급 930만원(연봉 1억1160만원)을 받아야 실수령액이 700만원이 넘고, 그래야 '소득 대비 원리금 상환 비율'이 비교적 안정적이라는 40% 아래로 유지된다. 소득 상위 5%인 130만여명이 규제 해당자다. 이는 전체 인구의 2.5%에 불과하다.
 대출 한도 6억원을 비난하는 목소리를 듣다 보면, 우리나라 상위 1%, 넓게 봐도 상위 5%가 정말 이렇게 많을 수 있나 하는 의문이 든다. 그렇다면 사람들은 자신이 보유한 평균 자산, 평균 대출금, 평균 집값을 뻥튀기했거나 자신이 보유하지 않은 부동산 가격을 근거로 '대출 6억원 한도'를 평가하고 있다는 결론이 나온다.
 이런 행동을 행동경제학으로 해석하면, 소유효과와 손실회피 이론의 결과라고 볼 수 있다. 사람들은 자신이 보유했고, 실제로 사용하는 제품, 자신의 노력이 더 들어간 제품일수록 실제 교환가치보다 훨씬 더 큰 보상을 원한다.
 「넛지」로 잘 알려진 행동경제학자 리처드 세일러 미국 시카고대 교수는 같은 와인이라도 이를 소유한 사람이 소유하지 않은 사람보다 가치를 두배 정도 더 부여한다는 사실을 밝혀냈다. 사람은 같은 1억원이라도 이득을 봤을 때보다는 손실을 봤을 때 그 가치를 더 과장되게 생각하는데, 제품을 이미 소유한 사람은 손실을 회피하기 위해서 '호가'를 훨씬 더 높여 부르는 경향이 있기 때문이다. 
 우리 부동산 시장에 이를 빗대면, 소유하지 않았는데도 소유했다고 착각하는 사람들의 높은 호가까지 시장에 반영되면서 대출 규모가 뻥튀기됐다고 말할 수 있다.
 재산 보유자가 물건의 가치를 과다하게 측정하는 데는 그 물건에 쏟은 시간만큼의 애정도 작용한다. 행동경제학자인 마이클 노턴 하버드대 교수는 2012년 '이케아 효과: 노동이 사랑으로 이어질 때'라는 논문에서 "자신의 노력을 들인 제품일수록 그 가치를 과대평가할 가능성이 더 높다"고 주장했다. 
 노턴 교수는 직접 만든 공예품 가치를 다뤘지만, 수많은 시간을 임장臨場(일종의 현지답사)과 조사에 투입했다면 부동산 가치 측정에도 애정이 작용할 수 있고, 이 또한 높은 호가라는 결과로 나타날 수 있다.
 그렇다면 소유효과가 가격 책정 시스템을 왜곡하는 것을 방지할 수는 없을까. 한가지 방법이 있다. 우리는 거래 경험이 적을수록 높은 호가를 붙이는 방식으로 해당 재화를 보유하려는 본성을 가지고 있다. 그래서 존 리스트 시카고대학 경제학 교수는 "거래 경험이 늘어날수록 소유효과는 사라진다"고 주장했다.
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 금융위원회가 주택담보대출 한도를 6억원으로 제한했다. [사진 | 뉴시스]
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 이런 면에서 지난 18개월 동안 문제가 되는 서울 아파트 거래 경험이 있는 인구가 전체의 0.4%, 서울 인구의 2% 미만에 불과한 점도 시장의 이상 과열에 한몫했을 가능성이 있다. 거래해 본 사람이 적으면 자산의 가치를 뻥튀기하는 소유효과가 소멸하지 않기 때문이다.
 그래서 정부는 보유세와 취득세를 조절하는 본질적인 방법으로 부동산 시장 과열에 나설 필요가 있다. 더 많은 거래 경험은 더 정확한 가격 책정 시스템으로 이어진다. 서울과 같은 과열된 시장이라면 주택 보유세 세율을 선진국 수준으로 높이고, 양도세를 포함한 취득세를 낮추는 것만으로도 충분한 가격 하락 효과를 볼 수 있다. 
 비수도권처럼 냉기가 도는 시장이라면 서울과 반대의 세율 조정을 해 주택의 현재가치를 높일 수 있다. 부동산 가격의 본질인 과세 정책을 손보지 않는 한 서울 아파트의 이상한 가격 책정 방식은 앞으로도 바뀌지 않을 것으로 보인다.
 한정연 더스쿠프 기자 jeongyeon.han@thescoop.co.kr
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